Documents de copropriété : Le règlement de copropriété

Documents de copropriété

Le fonctionnement et les caractéristiques techniques d'une copropriété sont regroupés au sein de différents documents à la disposition des copropriétaires.

• Règlement de copropriété
• Carnet d'entretien
• Fiche synthétique
• Diagnostic technique
• Plan pluriannuel de travaux (PPT)
• Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE-Collectif)

Le règlement de copropriété

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

C'est un document obligatoire pour la copropriété.

Le règlement de copropriété s'impose aux copropriétaires et à leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d'engager sa responsabilité.

Quand est rédigé le règlement de copropriété ?

Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.

Que doit contenir le règlement de copropriété ?

Règles de vie pratique

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment :

• Conditions d'utilisation des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
• Conditions d'utilisation des parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires (usage du garage du local à vélo...)
• Conditions d'utilisation des parties communes spéciales : Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment) et des parties communes à jouissance privative : Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété) si elles existent.

Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, par exemple :

• Répartition des charges entre copropriétaires et méthode de calcul pour établir les quotes-parts : Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot de chacun
• Règles liées l'administration des parties communes : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
• État descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs)

L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).

Qui est garant du respect du règlement de copropriété ?

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...), le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. S'il ne le fait pas, une action contre le syndic peut être engagée. Pour cela, il faut un vote en assemblée générale.

Si le règlement de copropriété n'est pas respecté, le syndicat de copropriétaires ou le syndic ou n'importe quel copropriétaire peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Avant cela, une médiation doit toutefois être engagée.

Où consulter le règlement de copropriété ?

Copropriétaire

Lors de l'acte d'achat, le copropriétaire du lot : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes reçoit une copie du règlement de copropriété et le syndic dispose d'un exemplaire.

En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès d'un autre copropriétaire, notamment membre du conseil syndical.

Si personne n'a pu fournir de copie du règlement, il faut la demander au syndic. Toutefois, celui-ci n'est pas obligé d'accepter et peut par ailleurs prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic).

Il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La copie coûte 30 €. La demande doit être faite par le biais d'un formulaire.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.

Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.

Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.

Cette publication rend les dispositions du règlement opposables : Qui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Règles de majorité

Une décision de l'assemblée générale est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété.

La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :

• Répartition des charges
• Destination de l'immeuble : Vocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant.
• Utilisation des parties communes
• Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative