Documents de copropriété : Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans et doit être actualisé tous les 10 ans.
Quelles copropriétés sont concernées par le PPT ?
Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble : Acte du maître d'ouvrage (généralement le promoteur) qui traduit son intention d'accepter les travaux réalisés. L'immeuble doit être à destination totale ou partielle d'habitation.
L'obligation de mettre en place un projet de PPT concerne :
Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes à usage de logements, de bureaux ou de commerces
À partir du 1er janvier 2024, les copropriétés compris entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
Toutefois, le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
La mise en place d'un projet de PPT deviendra une obligation pour le syndicat des copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025 (sauf dispense liée au DTG).
Qui doit réaliser le PPT ?
La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties. Il peut s'agir d'un bureau d'études, d'un architecte, d'un thermicien.
Ce professionnel doit :
Attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble
Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.
Quel est le contenu du PPT ?
Le projet de PPT est réalisé à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, éventuellement, du DTG s'il a été réalisé.
Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :
- Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre
- Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
- Proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années
- Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.
Comment est voté le PPT ?
Le syndic doit tout d'abord inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités sont votées à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).
Ensuite, une fois que le projet de PPT est réalisé, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).
Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l'adoption de tout ou partie du projet de PPT à l'ordre du jour de cette assemblée. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Si l'assemblée générale n'a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l'échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
À quelle fréquence le PPT doit-il être actualisé ?
Le PPT doit être actualisé tous les 10 ans.
Comment est contrôlé le PPT ?
Le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
Si le PPT n'est pas transmis dans un délai d'1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d'office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble.
Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l'assemblée générale pour se prononcer sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.